水岸景觀[京茂Riv 竹北買屋 / 竹北買房 - 水岸景觀[京茂River One]辦公室竹北買賣房屋

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3588 萬 (含車位價)
參考單價：43.16 萬/坪
地址：新竹縣竹北市興隆路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京茂River One
總坪數：83.13 坪 (不含車位面積)
主建物面積：38.6 坪
附屬建物面積：6.25 坪
共同使用：19.37 坪
其他面積：18.91 坪
土地面積：14.96 坪
樓別/樓高： 9樓 / 19樓
屋齡：6 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：6479 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段優越：位於竹北興隆路，鄰近快速道路及高速公路，通勤至科學園區或台北市都非常便利。 2. 房舍新穎：屋齡僅 6 年，建築設施較新，外牆與公共區域維護狀況應佳，初期維修成本較低。 3. 使用彈性高：屬於「住辦」性質，可作為家庭工作室、SOHO 或自住兼辦公，符合現代多元工作型態。 4. 視野與採光：位於 9 樓（共 19 層），享有水岸景觀，通風與私密性通常較佳，居住舒適度提升。
劣勢	1. 持房成本：管理費每月 6,479 元，對於單一家庭而言是一筆固定開銷，需評估長期負擔能力。 2. 總價門檻：總坪數達 83.13 坪，單價約 43.16 萬/坪，總價 3,588 萬屬於中高價位，資金壓力較大。 3. 性質特殊：「住辦」用途可能在銀行貸款成數、利率或轉手買方群體上不如純住宅來得寬鬆與廣泛。 4. 停車問題：資料顯示坪數未包含車位，需進一步確認車位是否隨屋出售或是另行計算，這將影響整體持有成本。
機會	1. 投資潛力：竹北科技產業聚集，對於需要辦公空間的小型企業主或創業者而言，租賃需求穩定。 2. 居家辦公趨勢：後疫情時代 WFH 模式普及，結合生活與工作的空間在市場上具有特定吸引力。 3. 生活機能完善：周邊超市、商圈與公園配套成熟，滿足日常採買與休憩需求，提升生活品質。
威脅	1. 流動性風險：非標準住宅產品，未來若欲出售，潛在購買族群相對較少，轉手週期可能較長。 2. 市場波動：在高房價區域，房地產景氣變化直接影響資產價值，需考量持有期間的市場走勢。 3. 噪音干擾：鄰近快速道路雖交通便利，但部分窗邊單位可能受車流噪音影響，看房時建議注意隔音效果。

2. 物件評論

是否值得購買： 對於有「居家辦公」需求、小型工作室用途或打算長期持有的投資者而言，此物件是相當優質的標的；但若是純粹以傳統純住宅自住或短期投資為目的，則需格外謹慎。

主要理由如下：

地段與產品稀缺性：竹北核心區結合水岸景觀與低樓層電梯大樓的住辦空間不多，6 年屋齡加上高樓層視野具備一定的競爭優勢。
資金規劃需確認：由於用途為「住辦」，銀行貸款成數可能低於一般住宅（通常為七折），且管理費較高，務必先向財務單位確認貸額與負擔比，避免買房後現金流緊張。
轉手考量：若未來有售屋計畫，需將此物業定位在「特殊用途」買家群體上進行行銷。若您是打算自用至終身或長期持有收租，此風險則可大幅降低。

建議您在簽約前，務必確認車位是否包含在本次總價中，並實際前往不同時段考察噪音與採光狀況，以確保是否符合您的預期。

問與答

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徐莉蓁(仲介，收取服務費)

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